- Connaître ses droits

Tout sur le bail

La loi impose la rédaction d’un contrat de location (bail type) signé par le propriétaire et vous.

Durée minimale du bail
  • Logement vide : 3 ans (reconductible tacitement), quand le propriétaire est un particulier.
  • Logement meublé : 1 an (reconductible tacitement) ou 9 mois lorsque le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti (le bail n’est pas automatiquement reconduit).

 

Contenu
  • Coordonnées du propriétaire et du locataire (ou des colocataires).
  • Durée de la location et date à partir de laquelle le locataire dispose du logement.
  • Description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin…).
  • Liste des équipements d’accès aux TIC (téléphone, Internet, télévision).
  • Surface habitable.
  • Destination du local loué (usage d’habitation ou professionnel).
  • Montant du loyer, modalités de paiement et révision éventuelle.
  • Montant du dépôt de garantie.
  • Montant du dernier loyer payé par le précédent locataire.
  • Nature des travaux effectués depuis la fin de la dernière location.

 

Documents joints
  • État des lieux 
  • État du mobilier (logement meublé).
  • Si l’immeuble est en copropriété, règlement précisant l’usage des parties communes et privées.
  • Attestation d’assurance du locataire.
  • Engagement de caution (le propriétaire exige la plupart du temps la caution d’un tiers).
  • Dossier de diagnostic technique
  • (DDT) : performance énergétique du logement (DPE) et état des risques (ERNMT).
  • S’ajoutent le diagnostic plomb (CREP) pour un logement construit avant 1949 et le diagnostic amiante (DAPP) pour un logement d’avant 1997

Assurance obligatoire !

Si vous ne souscrivez pas une assurance multirisques habitation, renouvelée chaque année, le propriétaire peut résilier votre bail ou prendre une assurance et vous la facturer.

 


Attention à la sous-location !

Sous-louer alors que l’on est soi-même locataire n’est légal qu’avec l’autorisation écrite du propriétaire.
Sous-louer sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail.

En tant que sous-locataire, vous n’aurez aucun lien juridique avec le propriétaire, votre seul interlocuteur sera le locataire. Vous aurez aussi des difficultés à obtenir des aides au logement et à vous assurer.

 


Colocation
Si vous optez pour la colocation, vous pourrez soit signer un bail unique (avec les autres colocataires), soit votre propre contrat dans le cadre d’un bail multiple.
Renseignez-vous bien sur ces deux types de contrats


Location meublée
Le logement est équipé de meubles indispensables (lit, chaises, table…) et d’appareils électroménagers (réfrigérateur, plaque de cuisson…).
Consultez la liste des éléments obligatoires sur : www.anil.org rubrique Votre projet / Vous êtes locataire / Location meublée

Préavis et congés


Vous pourrez donner congé à votre propriétaire à tout moment sans vous justifier (par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement) mais vous devrez respecter un délai de préavis de 3 mois (1 mois à toulouse et son agglomération car zone tendue). 

Le délai est réduit à 1 mois si vous quittez une location meublée ou dans les cas suivants :

  • mutation professionnelle
  • perte d’emploi
  • premier emploi
  • nouvel emploi suite à perte d’emploi
  • bénéficiaire du RSA ou de l’AAH
  • attribution d’un logement social
  • logement en zone tendue : liste des villes concernées sur www.legifrance.gouv.fr (décret 2013-392, 10 mai 2013)

De son côté, le propriétaire peut, dans certains cas (reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale par exemple), vous donner congé à la date d’expiration de votre bail. Il devra cependant vous prévenir au moins 6 mois à l’avance.

État des lieux


L’état des lieux est un document obligatoire joint au bail. Il décrit le logement pièce par pièce, ainsi que les équipements et les annexes (cave, grenier, garage…).

Conservez-le précieusement pendant toute la durée de la location.

Pour être valable, l’état des lieux établi à l’entrée dans le logement, doit être signé par le locataire et le propriétaire (il peut être modifié dans les 10 jours par le locataire). Si aucune dégradation n’est constatée entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, vous pourrez récupérer votre dépôt de garantie.

Lors de l’état des lieux d’entrée, signalez les anomalies avec des termes précis : « humide », « déchiré », « troué », plutôt que « correct », « moyen », « passable ».


Bon à savoir : depuis juin 2016, quand vous quittez votre location, l’état d’usure lié au temps ou à l’usage normal du logement est pris en compte lors de l’état des lieux de sortie.

Loyers et charges


Vous devez payer votre loyer jusqu’à la fin du bail. En cours de bail, le loyer peut être révisé une fois par an si une clause le prévoit.

En plus du loyer, vous réglerez les charges locatives :
  • les frais liés au logement et à l’usage de l’immeuble (eau, ascenseur, chauffage collectif…) ;
  • les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties privatives de l’immeuble ;
  • les taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères…).
Le paiement est généralement mensuel. Chaque année, une régularisation permet d’ajuster les versements aux dépenses réelles.

Bon à savoir : le propriétaire doit vous remettre gratuitement une quittance de loyer si vous en faites la demande.

Réparations locatives
Les petites réparations et l’entretien courant sont à votre charge (raccords de peinture, remplacement des interrupteurs, entretien de la chaudière, changement des piles du détecteur de fumées…). Si vous ne les effectuez pas, leur coût peut être déduit de votre dépôt de garantie.
Le propriétaire a quant à lui la responsabilité des grosses réparations du logement et de ses équipements (changement de la chaudière, réfection de la toiture…).

Des loyers bien encadrés !

Les loyers devraient dorénavant être encadrés dans le parc privé dans 28 agglomérations.

Cette mesure, instaurée par la loi Alur de 2014, a pour objectif d’empêcher les loyers excessifs dans les villes où la demande est très supérieure à l’offre : www.logement.gouv.fr/monchezmoi  rubrique Je suis locataire / Loyer encadré

 


La taxe d’habitation


La taxe d’habitation, à payer courant octobre, est due pour l’année entière : si vous déménagez en cours d’année, vous restez imposable à l’adresse où vous habitiez au 1er janvier. S’y ajoute la contribution à l’audiovisuel public (137 € en 2016) si vous possédez un téléviseur.

Les étudiants, même boursiers, ne sont pas exonérés, excepté ceux qui logent :
  • dans une résidence universitaire du Crous ou d’un organisme similaire
  • dans une chambre meublée chez l’habitant.

 


Dépôt de garantie


Le dépôt de garantie (souvent appelé à tort « caution ») est une somme d’argent versée au propriétaire ou à une agence immobilière lors de la signature du bail.
Elle est destinée à couvrir les éventuels manquements du locataire lors de son départ (loyers et charges impayés, absence de réparations…).

Son montant ne peut être supérieur à 1 mois de loyer hors charges (2 mois pour une location meublée) et ne peut être réévalué en cours de bail.
Des aides existent pour financer votre dépôt de garantie.

Quel délai pour récupérer votre dépôt de garantie ?

Le propriétaire doit vous le restituer
  • 1 mois après l’état des lieux de sortie et la remise des clefs,
  • 2 mois après, si des dégradations ont été constatées, leur coût étant déduit du dépôt de garantie. En cas de conflit, des associations peuvent vous aider.
Pour récupérer votre dépôt de garantie, pensez à donner votre nouvelle adresse au propriétaire !

S'informer, se défendre


En cas de désaccord ou de conflit avec votre propriétaire, ces organismes peuvent vous conseiller.

Adil
Les Agences départementales d’information sur le logement (Adil) conseillent gratuitement sur les questions juridiques, financières ou fiscales liées à l’habitat. - www.anil.org
ADIL 31
4, rue Furgole
31000 TOULOUSE
Tél : 05 61 22 46 22
info@adil31.org
www.adil31.org

Services logement jeunes : IJ et Cllaj
Une mission des conseillers du réseau Information Jeunesse (BIJ, PIJ, CIJ, CRIJ) et des Cllaj consiste à favoriser l’accès au logement des jeunes. Les conseillers vous informent gratuitement sur toutes les questions liées au logement. - www.uncllaj.org

Commission départementale de conciliation (CDC)
Litiges relatifs au loyer, au dépôt de garantie, à l’état des lieux… la commission recherche une solution amiable avec le bailleur.
Il existe une commission dans chaque département.

Associations de défense du locataire
Elles informent, conseillent et défendent les locataires.
 
Autres interlocuteurs
Pensez aussi au conciliateur de justice, dont le rôle consiste à trouver un règlement à l’amiable des différends entre propriétaires et locataires ou entre locataires : www.conciliateurs.fr
Vous pouvez également vous rendre dans une Maison de justice et du droit ou dans un Point d’accès au droit.

CTRC Midi-Pyrénées (Centre Technique Régional de la Consommation)
1, avenue Maurice Hauriou
31000 TOULOUSE
Tél : 05 61 62 37 41
contact@ctrc-mp.fr
www.ctrc-mp.fr

Fédération CNL Haute-Garonne (Confédération Nationale du Logement)
1, avenue Maurice Hauriou
31000 TOULOUSE
Tél : 05 61 13 90 90
cnl31@wanadoo.fr
http://cnl31.fr/

#MonChezMoi
Sur le portail du ministère du Logement et de l’Habitat durable : #Mon-ChezMoi, vous trouverez de nombreuses informations à propos des nouveaux textes réglementaires sur le logement : www.logement.gouv.fr/monchezmoi

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