- Connaître ses droits

Tout sur le bail

Le bail (contrat de location) est un document obligatoire signé par le propriétaire et par le locataire.

Durée minimale du bail

  • Logement vide : 3 ans (reconductible automatiquement), quand le propriétaire est un particulier.
  • Logement meublé : 1 an (reconductible automatiquement) ou 9 mois lorsque le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti (non renouvelable tacitement).
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Contenu

  • Coordonnées du propriétaire (ou du gestionnaire du logement)
  • Nom du locataire (ou des colocataires).
  • Durée de la location et date à partir de laquelle le locataire dispose du logement.
  • Description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin…).
  • Liste des équipements du logement et des parties communes (escalier, ascenseur...)
  • Liste des équipements du logement d’accès aux TIC (téléphone, Internet, télévision).
  • Surface habitable.
  • Destination du local loué (usage d’habitation ou professionnel).
  • Montant du loyer et des charges : modalités de paiement et révision éventuelle.
  • Montant du dépôt de garantie.
  • Montant du dernier loyer payé par le précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois).
  • Estimation des dépenses de chauffage.
  • Nature des travaux effectués depuis la fin de la dernière location.
Pour plus d'info : www.anil.org


Assurance obligatoire !

Si vous ne souscrivez pas une assurance multirisques habitation, renouvelée chaque année, le propriétaire peut résilier votre bail ou prendre une assurance et vous la facturer.

 


Attention à la sous-location !

Sous-louer alors que l’on est soi-même locataire n’est légal qu’avec l’autorisation écrite du propriétaire.
Sous-louer sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail.

En tant que sous-locataire, vous n’aurez aucun lien juridique avec le propriétaire, votre seul interlocuteur sera le locataire. Vous aurez aussi des difficultés à obtenir des aides au logement (sauf dans le cas de la colocation intergénérationnelle) et à vous assurer.

 

Documents joints

  • Une notice d'information (indiquant les droits et obligations du propriétaire et du locataire)
  • État des lieux 
  • État du mobilier (logement meublé).
  • Si l’immeuble est en copropriété, règlement des parties communes et privées.
  • Attestation d’assurance du locataire.
  • Engagement de caution (le propriétaire exige la plupart du temps la caution d’un tiers).
  • Dossier de Diagnostic technique (DDT) avec entre autre le diagnostic de performance énergétique (DPE) et état de l'installation intérieure d'éléctricité et de gaz.

Colocation

Deux options possibles : le bail unique (tous les colocataires signent le même bail) ou le bail individuel (voir rubrique colocation dans trouver un logement).

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Location meublée

Le logement est équipé de meubles indispensables (lit, chaises, table…) et d’appareils électroménagers (réfrigérateur, plaque de cuisson…).
Consultez la liste des éléments obligatoires sur : www.anil.org rubrique Votre projet / Vous êtes locataire / Location meublée.

Préavis et congés


Vous pourrez donner congé à votre propriétaire à tout moment sans vous justifier (par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement) mais vous devrez respecter un délai de préavis de 3 mois.

Le délai est réduit à 1 mois si vous quittez une location meublée ou dans les cas suivants :

  • logement en zone tendue : liste des villes concernées sur www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues
  • mutation professionnelle
  • perte d’emploi
  • obtention d'un premier emploi (CDD ou CDI)
  • nouvel emploi suite à une perte d’emploi
  • bénéficiaire du RSA ou de l’AAH
  • attribution d’un logement social
  • raison de santé justifiant un changement de domicile

De son côté, le propriétaire peut, dans certains cas (reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale par exemple), vous donner congé à la date d’expiration de votre bail. Il devra cependant vous prévenir au moins 6 mois à l’avance en cas de logement vide, 3 mois à l'avance pour un meublé.

État des lieux


L’état des lieux est un document obligatoire joint au bail. Il décrit le logement pièce par pièce, ainsi que les équipements et les annexes (cave, grenier, garage…) et précise l'état des revètements des sols, murs et plafonds, équipements et éléments.
Conservez-le précieusement pendant toute la durée de la location.

Pour être valable, l’état des lieux établi à l’entrée dans le logement, doit être signé par le locataire et le propriétaire (il peut être modifié dans les 10 jours par le locataire). Si aucune dégradation n’est constatée entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, vous pourrez récupérer votre dépôt de garantie.
Lors de l’état des lieux d’entrée, signalez les anomalies avec des termes précis : « humide », « déchiré », « troué », plutôt que « correct », « moyen », « passable ».

Bon à savoir : l’état d’usure lié au temps ou à l’usage normal du logement est pris en compte lors de l’état des lieux de sortie.

Loyers et charges


Vous devez payer votre loyer jusqu’à la fin du bail. En cours de bail, le loyer peut être révisé une fois par an si une clause le prévoit.

En plus du loyer, vous réglerez les charges locatives :
  • les frais liés au logement et à l’usage de l’immeuble (eau, ascenseur, chauffage collectif…) ;
  • les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties privatives de l’immeuble ;
  • les taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères…).
Le paiement est généralement mensuel. Chaque année, une régularisation permet d’ajuster les versements aux dépenses réelles.

Bon à savoir : le propriétaire doit vous remettre gratuitement une quittance de loyer si vous en faites la demande.

Réparations locatives

Les petites réparations et l’entretien courant sont à votre charge (raccords de peinture, remplacement des interrupteurs, entretien de la chaudière, changement des piles du détecteur de fumées…). Si vous ne les effectuez pas, leur coût peut être déduit de votre dépôt de garantie.
Le propriétaire a quant à lui la responsabilité des grosses réparations du logement et de ses équipements (changement de la chaudière, réfection de la toiture…).

Assurance obligatoire !

Si vous ne souscrivez pas une assurance multirisques habitation, renouvelée chaque année, le propriétaire peut rési-lier votre bail ou prendre une assurance et vous la facturer.

 


Dépôt de garantie


Le dépôt de garantie (souvent appelé à tort « caution ») est une somme d’argent versée au propriétaire ou à une agence immobilière lors de la signature du bail.
Elle est destinée à couvrir les éventuels manquements du locataire lors de son départ (loyers et charges impayés, absence de réparations…).

Son montant ne peut être supérieur à 1 mois de loyer hors charges (2 mois pour une location meublée) et ne peut être réévalué en cours de bail.
Des aides existent pour financer votre dépôt de garantie.

Quel délai pour récupérer votre dépôt de garantie ?

Le propriétaire doit vous le restituer
  • 1 mois après l’état des lieux de sortie et la remise des clefs,
  • 2 mois après, si des dégradations ont été constatées, leur coût étant déduit du dépôt de garantie. En cas de conflit, des associations peuvent vous aider.
Pour récupérer votre dépôt de garantie, pensez à donner votre nouvelle adresse au propriétaire !

S'informer, se défendre

En cas de désaccord ou de conflit avec votre propriétaire, ces organismes peuvent vous conseiller.

Adil
Les Agences départementales d’information sur le logement (Adil) conseillent gratuitement sur les questions juridiques, financières ou fiscales liées à l’habitat. - www.anil.org

Associations de défense du locataire
Elles informent, conseillent et défendent les locataires.

Au CRIJ Montpellier, permanences juridiques le premier mercredi du mois de 14h à 17h.
Services logement jeunes : IJ et Cllaj
Une mission des conseillers du réseau Info Jeunes et des Cllaj consiste à favoriser l’accès au logement des jeunes. Les conseillers vous informent gratuitement sur toutes les questions liées au logement. www.uncllaj.org

Commission départementale de conciliation (CDC)
Litiges relatifs au loyer, au dépôt de garantie, à l’état des lieux… la commission recherche une solution amiable avec le bailleur.
Il existe une commission dans chaque département.

Autres interlocuteurs

Pensez aussi au conciliateur de justice, dont le rôle consiste à trouver un règlement à l’amiable des différends entre propriétaires et locataires ou entre locataires : www.conciliateurs.fr
Vous pouvez également vous rendre dans une Maison de justice et du droit ou dans un Point d’accès au droit.


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